Ρωτούμε - Απαντούν : Εκτιμήσεις αξιών ακινήτων

[apistis]

Η μέθοδος εισοδήματος εφαρμόζεται για όσα ακίνητα μπορούν να παρέχουν εισόδημα είτε σε μηνιαία βάση ( μισθώματα ) είτε σε άλλης χρονικής διάρκειας συμφωνία ( π.χ. ετήσια έσοδα από αδιάλλειπτη εκμετάλλευση επιχειρηματικής μονάδας). Συνεπώς με την μέθοδο εισοδήματος, αποτιμούμε κατά βάση την επιχειρηματική αξία μιας επιχείρησης που δύναται να αποφέρει εισοδήματα και όχι μόνο την αξία των παγίων της επιχείρησης αυτής, όπως με την στενότερη έννοια τα αποτιμούν οι άλλες εκτιμητικές μέθοδοι. Παράδειγμα για να γίνει αυτό κατανοητό , ένα κτίριο γραφείων έξι ορόφων, έστω επιφανείας συνολικής1800 μ2 ενοικιάζεται από τον ιδιοκτήτη του με επαγγελματικό συμβόλαιο μίσθωσης 9 τουλάχιστον ετών , σε διάφορους μισθωτές με ετήσια μισθώματα, έστω 120.000 Ε για τον πρώτο χρόνο και με πρόβλεψη αναπροσαρμογής των μισθωμάτων, λόγω ετήσιου πληθωρισμού έστω 4% και παράλληλα ο ιδιοκτήτης αυτός έχει από διάφορες επιβαρύνσεις που αφορούν το κτίριο έξοδα 20.000 Ε που και αυτά αναπροσαρμόζονται έστω 2% ετησίως. Αν ορίσεις ένα κατάλληλο επιτόκιο προξόφλησης των ταμειακών αυτών καθαρών ροών εισοδημάτων ( δηλαδή έσοδα μείον έξοδα για κάθε έτος ) και αν υπολογίσεις και την υπολειμματική αξία του ακινήτου μετά την λήξη της μίσθωσης των 9 ετών και τα προσθέσεις όλα αυτά μετατρέποντας τα σε παρούσες αξίες με τους κατάλληλους συντελεστές παρούσας αξίας, παίρνεις την ζητούμενη επιχειρηματική αξία του ακινήτου που μέσα της περιέχει και την αξία του κτιρίου σαν υλική αξία κτισμάτων και γης αλλά παράλληλα και την επιχειρηματική δυναμική αυτής καθεαυτής της επιχείρησης αφού παράγει εισόδημα. Αυτή είναι η μέθοδος προεξόφλησης ταμειακών ροών ( DCF ) που είναι και η βασικότερη μέθοδος εισοδήματος μαζί με αυτήν της ευθείας κεφαλαιοποίησης που αφορά όμως μόνο εισοδήματα ενός έτους και χωρίς καμμία υπολειμματική αξία στο τέλος της χρήσης . Φυσικά υπάρχει και η μέθοδος των κερδών επί ακαθάριστου εισοδήματος ( τζίρου ) που εφαρμόζεται σε σταθμούς αυτοκινήτων και εκμετάλλευση εμπορικών κέντρων , είναι όμως πιο πολύ χρησιμοποιούμενη σε αγγλοσαξωνικές χώρες και πολύ λίγο στην Ελλάδα. Πάντως την μέθοδο των κερδών την αποδέχονται ως μέθοδο εισοδήματος τα Ευρωπαικά Εκτιμητικά Πρότυπα.